ارزیابی واحدهای تجاری

ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک تجاری توسط “گروه کارشناسان رسمی دادگستری” در این حوزه، باهدف اجرای طرح‌های عمرانی و یا در رهن قرار گرفتن ملک جهت وثیقه برای استفاده از تسهیلات و خدمات ارگان‌های دولتی و سازمان‌ها جهت اثبات تمکن مالی، جهت مهاجرت و اقامت ول و فصل اختلافات حقوقی بوده و لازم هست در ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک تجاری یا صنعتی، تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده و قیمت ملک از قبیل عرصه ملک (زمین) و اعیان و امتیازات و موقعیت و هزینه‌های متفرقه آن، اهمیت لازم لحاظ شود چون کارشناسی یعنی فرآیند گردآوری و ارزیابی و تفکیک اطلاعات و داده‌های کمی که عوامل دخیل در ارائه گزارش دقیق است.

چهار اقدام اولیه برای ارزیابی املاک تجاری چیست؟

•    تأیید صحت مشخصات ثبتی سند و اسناد مالکیت با موقعیت معرفی‌شده، د ر واقع این مورد برای املاکی که خارج از محدوده شهری هستند اهمیت بالاتری دارد.
•    استعلام از شهرداری جهت کسب اطمینان از اینکه ملک معرفی‌شده در محدوده طرح‌های عمرانی نباشد.
•    ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک تجاری در عرصه و اعیان
•    ارزیابی حق کسب و حق سرقفلی ملک

ارزیابی و قیمت گذاری املاک تجاری

عوامل مهم در ارزیابی عرصه املاک تجاری چیست؟
از عواملی که در قیمت‌گذاری املاک تجاری مؤثر هستند ارزش عرصه (زمین) است که هرچه موقعیت و کیفیت بهتری داشته باشد اعیان چشم‌گیرتری را پدید می‌آورد و اعیان با موقعیت عالی هم برای عرصه ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند.
•    اندازه ابعاد ملک بخصوص بر ملک (طول و عرض متصل به گذرگاه)
•    موقعیت مناسب ملک با تناسب کاربری، ازآن‌جهت اهمیت دارد که نحوه توزیع خدمات شهری را نشان می‌دهد و برحسب کاربری ارزش آن متغیر است
•    چند بر بودن ملک (عرض و تعداد گذرگاه‌های مجاور)
•    احتمال تغییر کاربری (چگونگی استفاده از هر ملک را کاربری می‌گویند)
•    جایگاه ملک نسبت به معابر و جهات اربعه
•    موقعیت منطقه‌ای ملک اینکه آبا در محدوده شهری هست یا خارج از محدوده

عوامل مهم در ارزیابی اعیان املاک تجاری چیست؟

•    هزینه‌های ساخت بنا
•    هزینه‌های شهرداری
هزینه‌های ساخت بنا در املاک تجاری: که شامل هزینه‌های طراحی، نقشه‌برداری، نظارت، اجرا، تهیه مصالح و تجهیزات، تأمین ماشین‌آلات، در پروژه‌های مهم و خاص بررسی زمین (ژئوتکنیک) و … است با در نظر گرفتن عوامل ذکرشده ساختمان را از جهت نوساز و کلنگی بودن با توجه به نوع سازه و نما و مشخصات نازک‌کاری بررسی می‌کنند و با در نظر گرفتن امتیازاتی که ساختمان دارد از قبیل امکانات رفاهی و ورزشی مثل استخر، سونا و بام سبز و استفاده از مصالح لوکس بیشتر از حد عرف مانند نما و دکوراسیون داخلی خاص و گران، سیستم‌های امنیتی، تأسیسات سرمایشی و گرمایشی، ژنراتور برق اضطراری و انشعابات آب، برق، گاز، تلفن، آسانسور، پارکینگ و انباری هزینه اعیان ملک به ازای هر مترمربع برآورد می‌شود.
جزئیاتی نیز وجود دارند که می‌توانند در قیمت‌گذاری املاک تجاری امتیاز مثبت یا منفی داشته باشند از قبیل تعدد پارکینگ و موقعیت مکانی آن، انباری و متراژ آن، ویو (ابدی یا موقت بودن) و شرایط نورگیری ملک، قرارگیری در طبقات پایین و زیرزمین (صدای موتورخانه و نورگیری پایین) که همه موارد در بالا یا پایین رفتن ارزش ملک تأثیرگذارند.
هزینه‌های شهرداری: شامل عوارض صدور پروانه، عوارض پذیره در املاک تجاری، عوارض مازاد تراکم، عوارض پیش‌آمدگی (بالکن)، عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، عوارض کمیسیون‌های مختلف، عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره
اگر ملکی دارای چند بر باشد در محاسبه عوارض مربوطه باید ملاک عمل، بالاترین قیمت منطقه‌ای به ملک مشرف‌به معبر باشد و اگر ملک در اطراف فلکه یا میدان قرار داشته باشد پرداخت عوارض و شهرداری باید بر اساس بالاترین قیمت منطقه‌ای جبهه خیابانی که از فلکه یا میدان منشعب شده محاسبه شود.
ساختمان‌هایی که در محل ساختمان‌های قدیمی و کلنگی ساخته می‌شوند به مدت 3 سال از اتمام ساخت از هزینه‌های عوارض شهرداری قانونی معاف هستند و در ارزیابی ملک باید لحاظ شوند.

از عوامل مهم ذکرشده در ارزیابی املاک تجاری حق کسب و حق سرقفلی ملک هست

حق کسب چیست؟

حق کسب و پیشه حقی است که مربوط به مالک ملک تجاری نیست درواقع درنتیجه تلاش و کوشش و جلب مشتری با توجه به کیفیت کار یا برند شدن مستأجر ایجادشده و مربوط به عملکرد خود مستأجر هست پس هنگام تخلیه موجر باید این حق را به مستأجر پرداخت کند ازلحاظ شرعی هم حق کسب حائز اهمیت و موردبحث هست.

حق سرقفلی چیست؟

به‌نوعی مالکیت غیرمالی، نامشهود و معنوی که تاجر برای تقدم در اجاره ملک تجاری و ادامه تجارت در محل کار خود دارد که شامل ارزش برند شرکت، مشتریان وفادار یا کارکنان وفادار و رابطه خوبی که با آن‌ها ایجادشده درواقع به دلیل اعتبار و شهرتی که تاجر در آن مکان به دست آورده مشتریان خرید را ازآنجا ادامه می‌دهند و تاجر یا مالک هزینه‌ای اضافی بابت سرقفلی غیر از اجاره‌بها از مستأجر دریافت می‌کند که ازلحاظ قانونی و شرعی مجاز است.
خدمات کارشناسی در مورد موضوع ارزیابی املاک تجاری نیازمند کارشناسان رسمی رشته راه و ساختمان و نقشه‌برداری است که گروه این گروه با بهره‌گیری از کارشناسان رسمی دادگستری صاحب صلاحیت و عضو کانون و یا مرکز کارشناسان رسمی دادگستری طبق ضوابط و قوانین آماده کارشناسی، ارزیابی و ارائه گزارش است.
سرقفلی درواقع از حصول حق کسب و پیشه و تجارت در اجاره‌های قدیم در حمایت از مستأجر به وجود آمده هرچند با تغییر فرهنگ وزندگی مدرن امروزی مردم دیگر تمایلی به واگذاری ملک به‌صورت سرقفلی ندارند و این کار را نوعی سودجویی و زورگویی می‌پندارند در این مقاله بر آن شدیم تا به دلیل عدم آگاهی مردم درباره سرقفلی و حق کسب و پیشه بابیانی ساده‌تر مقررات و قوانین موجود را بیان کنیم. شما به بهره‌گیری از کارشناسان رسمی دادگستری با رشته راه و ساختمان و کارشناسان رسمی حسابرسی می‌توانند حق کسب و پیشه خود را تعیین کنید.

سرقفلی چیست؟

سرقفلی مفهومی عامیانه و پرکاربرد است که مردم از آن استفاده می‌کنند. دو قانون در حقوق در این زمینه وجود دارد که باید با توجه به این دو قانون آن را تعریف کنیم، قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۵۶ و قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ و نکته مهمی که باید مدنظر قرارداد این هست که تاریخ قرارداد اجاره مربوط به چه سالی است سال ۱۳۵۶ یا سال ۱۳۷۶ که بر اساس آن مشخص می‌شود که کدام قانون شامل حال آن می‌شود.
بر اساس قانون روابط موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶، طبق مواد ۶ و ۷ تعریف زیر حاصل می‌شود:
سرقفلی وجهی است که در ابتدای اجاره مالک محل تجاری، علاوه بر اجرت‌ها، از مستأجر خواهد گرفت تا محل را به او اجاره بدهد یا مستأجری که حق انتقال به غیر دارد و به موجر، سرقفلی پرداخت کرده، در قبال انتقال منافع به مستأجر دست‌دوم از او دریافت خواهد کرد و یا مستأجری که به‌واسطه شروط ضمن عقد امتیازاتی دارد که مانع از تخلیه عین مستأجر به‌وسیله مالک می‌شود در قبال اسقاط این امتیازات و استرداد مورد اجاره به مالک، از وی می‌گیرد. طبق ماده ۶ مالک می‌تواند در آغاز اجاره مبلغی را به‌عنوان سرقفلی از مستأجر بگیرد و در این صورت مستأجر دارنده حق سرقفلی خواهد شد.

تعریفی دیگر از سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه:

در این تعریف فرضاً مالک ملک تجاری بدون اینکه ملک خود را واگذار نماید سرقفلی ملک خود (حق کسب‌وکار در ملک) را به مدت‌زمان نامحدود با اجاره ماهیانه مشخص و با شرایط خاص به شخصی واگذار می‌کند و طی این قرارداد، مالک سرقفلی بدون مالکیت در اعیان یا زمین ملک تجاری، حق استفاده ازملک و کسب‌وکار در آن را به دست می‌آورد و همچنین می‌تواند این حق را نحو مقتضی برابر شرایط قرارداد شده بین خود و مالک به اشخاص دیگر واگذار کند. این نحوه سرقفلی واقعی است و خطری سرمایه یا سرقفلی آن‌ها را از طرف مالک تهدید نمی‌کند.

حق کسب پیشه و تجارت چیست؟

حق کسب پیشه و تجارت و حق سرقفلی گاهی به یک معنی به کار می‌رود اما در اصل این دو از هم تفکیک‌شده و متفاوت است حق سرقفلی وجهی هست که مالک (مالک عین یا منفعت) در ابتدای قرارداد اجاره علاوه بر مال‌الاجاره از مستأجر می‌گیرد اما حق کسب و پیشه و تجارت حقی است که به‌صورت تدریجی و به‌مرورزمان برای مستأجر محل کسب و پیشه و تجارت به وجود می‌آید یعنی بعدازاینکه مستأجر کار خود را شروع کرد و اعتبار و مشتری به دست آورد این حق برای او به وجود می‌آید.
درواقع ایجاد حق کسب و پیشه و تجارت برای مستأجر خودبه‌خود به وجود می‌آید و ارتباطی به اراده طرفین و شروط قرارداد یا شروط ضمن عقد قرارداد ندارد اگر در قرارداد استیجاری شخصی مشمول قانون کارشناس دادگستری ارزیابی سرقفلی سال ۱۳۵۶ باشد به‌حکم قانون این حق برای او به وجود میاید و حتی ممکن است خود مستأجر هم اطلاعی از این حق نداشته باشد و لازم نیست در اجاره قید شود.

تفاوت حق سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چیست؟ 

الف- حق سرقفلی فقط و فقط در ابتدای عقد قرارداد اجاره به مالک پرداخت می‌شود. درنتیجه کسب اعتبار و شهرت تجاری و مشتری، هیچ تأثیری در این زمینه ندارد. درصورتی‌که اساس حق کسب و پیشه و تجارت، بر شهرت و اعتبار و جلب مشتری است.
ب- طبق تعاریف و تفاوت‌هایی که از این دو واژه عنوان شد، فقها فقط با حق سرقفلی موافق‌اند و حق کسب و پیشه را شرعی نمی‌دانند.
ج- میزان مبلغ سرقفلی به نسبت موقعیت محلی، کیفیت بنا و تجهیزات تعیین می‌شود و مبلغ نهایی را موجر تعیین می‌کند درست برخلاف حق کسب و پیشه و تجارت.

اسناد سرقفلی چند نوع است؟

1.سرقفلی با سند عادی: یکی از راه‌های واگذاری سرقفلی که در میان کسبه و بازاریان رواج دارد انتقال با سند عادی است به این صورت که اشخاصی که ملک را با سند عادی اجاره کرده‌اند یا اینکه اجاره‌نامه‌ای در بین نبوده و به‌صورت شفاهی مابین خود اقدام به اجاره ملک کرده‌اند و تمایل به واگذاری حقوق حاصله خود با سند عادی داشتند یا برخی از مالکان از همان ابتدا سرقفلی ملک خود را با سند عادی انتقال می‌دهند.
2.سرقفلی با سند رسمی:سرقفلی با سند رسمی بدین‌صورت است که اشخاصی که سند اجاره‌نامه آن‌ها رسمی است یعنی به‌صورت تنظیمی در دفتر اسناد رسمی است حقوق حاصله از اجاره‌نامه (حق کسب و پیشه) خود را در قالب سند صلح و یا رسمی به مستأجر دیگر انتقال می‌دهند.

نکاتی که برای خرید سرقفلی ملک باید رعایت شود چیست؟

•    سند سرقفلی
•    شغل
•    انتقال
سند سرقفلی: باید حتماً چک شود که سند سرقفلی به‌صورت عادی است یا رسمی، درصورتی‌که سند عادی باشد حتماً باید رضایت مالک اخذ گردد به همین دلیل حتی اگر فرد (دارنده سرقفلی) حق انتقال به غیر را داشته باشد پرداخت مبلغ قبل از اخذ رضایت مالک خطر بزرگی برای خریدار سرقفلی محسوب می‌شود.
شغل: در اجاره‌نامه مبنای سرقفلی یا به‌عبارت‌دیگر اسناد سرقفلی، شغل از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. به‌عبارت‌دیگر باید هدف از خرید معلوم و مشخص باشد. اگر خریدار بخواهد تغییر شغل بدهد یا شغلی به‌غیراز شغل ذکرشده در اجاره‌نامه سابق را داشته باشد بایستی در هنگام عقد اجاره‌نامه جدید، حتی اگر مجبور به پرداخت حق مالکانه خارج از مظنه عرفی شود، باید شغل موردنظر خود را قید کند زیرا بعد از انتقال و تنظیم اجاره‌نامه اخذ رضایت مالک برای تغییر شغل سخت‌تر خواهد بود.
انتقال: مسئله مهم دیگری که از اهمیت بالایی برخوردار است و باید به آن توجه کرد مسئله انتقال است. به این معنا که آیا حق انتقال به غیر وجود دارد یا خیر؟ درصورتی‌که حق انتقال وجود داشته باشد باید دقت شود که مستأجر (انتقال‌دهنده) در مدت اجاره می‌خواهد حق خود را انتقال دهد یا خیر؟ با توجه بااینکه این مسئله خطر زیادی را در برندارد ولی بهتر است که مستأجری که دارای حق انتقال است درصورتی‌که مدت اجاره‌اش منقضی شده یا به پایان رسیده است در ابتدا با الزام مالک به تنظیم اجاره‌نامه جدید، حقوق قانونی خود را مشخص و تثبیت و سپس اقدام به انتقال کند. در این صورت، قطعاً مشکل حقوقی مستأجر (مالک سرقفلی) را تهدید نخواهد کرد.

نکاتی که برای فروش سرقفلی ملک باید رعایت شود چیست؟

•    نکته اول: اطلاع به مالک در صورت وجود حق انتقال به غیر
•    نکته دوم: دریافت مجوز انتقال از مالک در صورت عدم رضایت
•    نکته سوم: در صورت داشتن حق انتقال

نکته اول: در مواردی که تصمیم دارید حق کسب و پیشه‌ای که برای شما به وجود آمده است یا سرقفلی ملکی را خریداری کنید را واگذار کنید بهتر است که این موضوع را رسماً به‌وسیله اظهارنامه به اطلاع مالک ملک برسانید تا در صورت تمایل معامله انجام شود.
نکته دوم: در صورت عدم رضایت مالک به انتقال سرقفلی توسط مستأجر یا (مالک سرقفلی), مستأجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و دریافت مجوز انتقال، نسبت به انتقال سرقفلی (حق کسب و پیشه) به‌صورت قانونی اقدام کند…
نکته سوم: در صورت داشتن حق انتقال توسط مالک سرقفلی، باید بررسی نماید که آیا مدت اجاره‌اش منقضی شده یا نه؟ در صورت پایان مدت، می‌تواند از طریق مراجع قضایی علیه مالک، دعوای الزام به تنظیم اجاره‌نامه مطرح کندو سپس مبادرت به انتقال ملک نماید.

شرایط انتقال سرقفلی در صورت داشتن سند عادی و یا سند رسمی

•سند عادی: درصورتی‌که سند سرقفلی عادی باشد و حق انتقال در آن وجود داشته باشد مالک سرقفلی می‌تواند سرقفلی ملک را مشروط به اینکه انتقال جدید با سند رسمی‌ باشد منتقل نماید یا بابیان دیگر حتی باوجود حق انتقال مالک سرقفلی یا مالک حق کسب و پیشه نمی‌تواند سرقفلی را با سند عادی انتقال دهد.
•سند رسمی: درصورتی‌که سند سرقفلی رسمی ‌باشد این نکته که آیا حق انتقال به غیر برای مالک سرقفلی وجود دارد یا نه باید بررسی شود. در صورت وجود حق انتقال به غیر، مالک سرقفلی می‌تواند با سند رسمی حقوق قانونی خود را به شخص ثالث انتقال دهد.

انتقال سرقفلی بدون داشتن حق انتقال به غیر چه حکمی دارد؟

یکی از دلایلی که مالک سرقفلی از حق سرقفلی ساقط می‌شود انتقال سرقفلی بدون داشتن حق انتقال به غیر است. افرادی که بدون داشتن حق انتقال سرقفلی، آن را انتقال می‌دهند، ازلحاظ قانونی دچار تخلف شده‌اند که به‌موجب آن مالک می‌تواند طرح دعوا کند و طبق قانون، متخلف نصف حق کسب و پیشه (سرقفلی) را از دست می‌دهد و مالک باید نصف دیگر حق کسب و پیشه را به قیمت روز محاسبه کند و به مستأجر پرداخت کند همچنین موجر حق درخواست تخلیه را خواهد داشت و حکم تخلیه علیه متخلف یا مستأجر اجرا خواهد شد.

عواملی که باعث از بین رفتن حق کسب و پیشه و سرقفلی می‌شود چیست؟

•    انتقال سرقفلی به غیر بدون داشتن حق انتقال
•    تغییر شغل بدون اخذ رضایت از مالک
•    تعدی و تفریط
•    عدم پرداخت اجاره‌بها ملک

انتقال سرقفلی به غیر بدون داشتن حق انتقال: در صورت انجام همچنین تخلفی از سوی مالک سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با رعایت شرایط قانونی یعنی پرداخت نیمی از حق سرقفلی به مالک سرقفلی یا خریدار ملک را تخلیه کند.
تغییر شغل بدون اخذ رضایت از مالک: چنانچه در سند سرقفلی (اجاره‌نامه) شغل خاصی قیدشده باشد و مالک سرقفلی بدون اجازه از مالک، تغییر شغل دهد کل حقوق قانونی مالک سرقفلی از بین خواهد رفت و مالک ملک بدون پرداخت مبلغی می‌تواند ملک خود را تخلیه نماید.
تعدی و تفریط: تعدی به معنای تجاوز کردن از حدود اذن مالک یا اقدامی غیرمعمول و غیرمتعارف علیه مال دیگری است و تفریط به معنای عدم انجام تعهدات قراردادی یا متعارف برای حفظ مال دیگری، درواقع اگر کوتاهی کردن مستأجر در حفظ و نگهداری عین مستاجره موجب وارد شدن خسارت به ملک موجر شود دچار تعدی شده طبق تعاریف ذکرشده اگر صاحب سرقفلی نسبت به محل سرقفلی تعدی یا تفریط نماید حق سرقفلی وی از بین می‌رود و مالک ملک بدون پرداخت مبلغی می‌تواند ملک خود را تخلیه کند.
عدم پرداخت اجاره‌بها ملک: در صورت عدم پرداخت اجاره‌بها از طرف صاحب سرقفلی، مالک ملک می‌تواند با ارسال اظهارنامه رسمی، نسبت به دریافت اجاره‌بها اقدام کند درصورتی‌که بعد از ۲ بار ارسال اظهارنامه، مالک سرقفلی برای بار سوم، اجاره‌بها را در زمان مشخص پرداخت نکرد مالک ملک می‌تواند نسبت به درخواست اجاره‌بها و تخلیه ملک از طریق دادگاه یا اداره ثبت اقدام کند.

ارزیابی یا تعیین ارزش سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت چگونه و برچه اساس و معیاری انجام می‌شود؟

در پاسخ به این سؤال باید گفت که معیار قانونی خاصی برای ارزیابی سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت وجود ندارد اما کارشناسان علاوه بر پرس‌وجو از اهالی و املاک‌های محل ملک، معیارهای مذکور در ماده ۱۱ قانون مالک و مستأجر ۱۳۳۹ را نیز مدنظر قرار می‌دهند که در این قانون میزان حقوق کسب و پیشه و تجارت با توجه به موضوعات زیر از طرف دادگاه تعیین می‌شود:
•    موقعیت و مرغوبیت محل کسب و پیشه و تجارت
•    شرایط و کیفیت اجاره ازلحاظ مزایایی که در زمان قرارداد بر موجر یا مستأجر منظور گردیده است
•    هزینه‌هایی که مستأجر برای دکوراسیون از قبیل قفسه‌بندی و تزئینات داخلی به‌منظور آماده نمودن ملک جهت بهره‌برداری متحمل شده
•    وضع محل اجاره ازنظر بنا
•    مدت‌زمانی که شخص به کسب و پیشه در آن محل مشغول بوده که باعث اعتبار، شهرت، معروفیت و جذب مشتری در محل شده
•    نوع کسب و پیشه و تجارت (شغل)

با توجه بااینکه قانون سال ۱۳۳۹ منسوخ‌شده و در قانون روابط سال ۱۳۵۶ ماده‌ای نظیر این ماده نیامده است و به‌جای آن ماده ۱8 تصویب‌شده که آیین‌نامه موضوع این ماده تاکنون تصویب نشده، طبعاً ماده ۱۱ قانون روابط مالک و مستأجر ۱۳۳۹ هم قابلیت اجرایی ندارد.
امروزه دادگاه برای تعیین حق کسب و پیشه و تجارت با تجویز ماده ۲۵۷ قرار ارجاع امر به کارشناس دادگستری قیمت‌گذاری و ارزیابی سرقفلی صادر می‌کند که معیار کارشناس برای نظر کارشناسی خود معیارهای ماده ۱۱ است.
قیمت‌گذاری و ارزیابی سرقفلی و کسب و پیشه و تجارت توسط کارشناس رسمی دادگستری به‌صورت تخصصی در سراسر کشور جهت انجام امور مهاجرت، ترهین، اجاره و غیره در این گروه انجام می‌شود.