ارزیابی املاک چیست؟

ارزیابی املاک

ارزیابی املاک یا قیمت‌گذاری آن، به فرایند برآورد و ارزشیابی در املاک و مستغلات گفته می‌شود که اکثر اوقات بر اساس قیمت بازار ارزیابی می‌شود. نحوه قیمت‌گذاری املاک، ارزیابی و ارزش‌گذاری آن با توجه به منحصربه‌فرد بودن هر ملک، پارامترهایی دارد که باید موردتوجه قرار گیرد ازجمله ارزش روز املاک منطقه، کاربری ملک، داشتن شرایط تغییر کاربری، مساحت ملک، عرض معبر، سن بنا و امکانات ساختمان است ارزیابی انواع پلاک‌های ثبتی مانند آپارتمان، ویلا و اراضی مسکونی و قیمت‌گذاری آن‌ها بر اساس آیین‌نامه‌های مصوب جاری صورت می‌گیرد.

نحوه ارزیابی املاک چگونه است؟

هر یک از املاک از دو بخش عرصه (زمین) و اعیان (بنای احداثی) که می‌بایست به‌صورت جداگانه ارزیابی یا قیمت‌گذاری شوند.
عرصه یا زمین مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت‌گذاری املاک است زیرا اگر ملکی از موقعیت مناسبی برخوردار باشدکه سبب ارزش‌افزوده زیادی برای اعیان یا همان بنای ملک مورد ارزیابی خواهد بود و همچنین اعیان مرغوب و برای عرصه (زمین) ارزش‌افزوده ایجاد می‌کند.
ارزش عرصه یا زمین به عوامل گوناگونی بستگی دارد که مؤثرترین و مهم‌ترین آن به شرح ذیل است که درنهایت پس از بررسی این عوامل و همچنین تحقیق و استعلام محلی و در نظر گرفتن عرف منطقه ارزیابی املاک انجام می‌شود:

• ابعاد زمین یا عرصه و اندازه بر ملک (ضلع متصل به معبر عمومی).
• کاربری زمین، نوع کاربری در ارزش زمین تأثیرگذار است. (انواع کاربری‌های شهری).
• گذر و معبرهای اطراف زمین و دسترسی آن.
• عرض معبر یا همان عرض کوچه یا خیابانی که ملک در آن واقع‌شده است در ارزیابی املاک مؤثر است.
• جهت قرارگیری و جانمایی زمین (شمالی، جنوبی و …).
• بررسی موقعیت شهرسازی املاک و قرارگیری در بافت نوساز یا فرسوده در قیمت‌گذاری ملک مؤثر است.
• بررسی زمین از جهت اینکه آیا امکان تغییر کاربری آن وجود دارد یا خیر (به‌طور مثال زمین مسکونی بر خیابان اگر امکان تغییر کاربری به اداری، آموزشی، … توسط مراجع ذیصلاح را داشته باشد در ارزیابی یا تعیین قیمت آن مؤثر است).
• بررسی این موضوع که آیا ملک مورد ارزیابی در مسیر طرح‌های عمرانی قرار دارد یا خیر (در این صورت احتمال حذف یا عقب‌نشینی آن وجود دارد).

عامل مهم دیگر در ارزیابی املاک ارزش اعیانی یا همان بنای احداث‌شده در عرصه است که شامل عواملی به شرح ذیل است:

• هزینه‌های ساخت بنا: برای احداث بنا هزینه‌هایی اعم از هزینه‌های جواز ساخت (صدور پروانه)، عوارض و نقشه‌برداری، طراحی، نظارت و اجرا، هزینه تجهیزات و مصالح ماشین‌آلات ساختمانی موردنیاز پروژه، هزینه حقوق و دستمزد پیمانکاران و کارگران و تمامی هزینه‌های مالیات و دارایی و همچنین هزینه ثبت‌اسناد و املاک، تنظیم تقسیم‌نامه یا سند تفکیکی و غیره.

ارزیابی املاک و به عبارتی قیمت‌گذاری ملک با در نظر گرفتن تمامی عوامل فوق‌الذکر و تعیین هزینه ساخت بنا، ساختمان‌ها را از سایر جهات مانند نوع سازه آن (اسکلت ساختمان و سیستم سقف) و مصالح و نحوه اجرای نمای ساختمان و نوع نازک‌کاری به‌صورت معمول و متعارف در نظر می‌گیرند و آن‌ها را دسته‌بندی می‌کنند و برای هر دسته هزینه ساخت و احداث هر مترمربع از بنا را برآورد و اعلام می‌کنند و هزینه کلیه ملحقات و منضمات اعم از امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن و وجود تأسیسات و تجهیزات سرمایشی و گرمایشی مانند چیلر و فن‌کوئل و اسپیلت و ژنراتور تأمین برق اضطراری ساختمان و امکانات رفاهی و ورزشی مانند سالن ورزشی و استخر و سونا و جکوزی و همچنین استفاده از مصالح و تجهیزات لوکس خارج از حد معمول و عرف مانند تزیینات چوبی، دکوراسیون و نماسازی‌های خاص، سیستم‌های روشنایی و امنیتی خاص و تجهیزات و شیرآلات و لوازم برقی آشپزخانه خاص و غیره را در ارزیابی املاک به ارزش اعیانی اضافه می‌نمایند.

عوامل تأثیرگذار در ارزیابی املاک چیست؟

علاوه بر موارد فوق که در ارزیابی ملک مؤثر است می‌بایست با در نظر گرفتن انباری و پارکینگ و موقعیت آن، ارتفاع سقف بنا نسبت به ارتفاع استاندارد و معمول (ارتفاع عرف و استاندارد واحد مسکونی 2.90 متر، ارتفاع عرف و استاندارد زیرزمین 2.20 متر، ارتفاع پارکینگ ۲.۲۰ متر، ارتفاع مفید و استاندارد واحد تجاری 4.50 متر، حداکثر ارتفاع مفید پیلوت 2.40 متر)، ویو ملک و نورگیر بودن آن، وجود حیاط، باغچه و فضای سبز و همچنین کیفیت ساخت مشاعات و تعداد طبقات و سن بنا پروسه ارزیابی انجام می‌شود، پس از برآورد ارزش بنای احداثی، می‌بایست مبلغ ریالی بنا را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال این مورد معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندسی ارزیاب است…
ارزیابی املاک یا همان قیمت‌گذاری املاک به‌منظور ترهین نزد بانک‌ها یا هر موسسه اقتصادی به جهت وثیقه در قبال استفاده از امکانات و تسهیلات، جهت انجام امور مالیات و دارایی و همچنین امور مهاجرت، جهت حل اختلاف یا انجام معامله، تعیین قدرالسهم از عرصه مشاعی و غیره مورداستفاده قرار می‌گیرند که لازم است با در نظر گرفتن عوامل ذیل الذکر انجام می‌گردد، درواقع می‌توان گفت ارزش ملک از مجموع ارزش عرصه و اعیان و همچنین کاربری و امتیازات به دست می‌آید.
ارزیابی و قیمت‌گذاری به‌روز املاک در چند دهه اخیر از موضوعات موردتوجه در تمام بخش‌های اقتصادی بوده است، امروزه اکثر مجموعه‌های اقتصادی با این امر در تقابل هستند و از خدمات کارشناسان رسمی دادگستری در امر ارزیابی املاک بی‌بهره نیستند.

موارد مهم ارزیابی املاک

• ارزیابی قیمت ملک جهت حل‌وفصل مشکلات و اختلافات ملکی که به آن داوری مرضی‌الطرفین گفته می‌شود.
• ارزیابی ملک برای تائید تمکن مالی جهت اخذ ویزا، برای مهاجرت و اقامت.
• ارزیابی و تعیین قیمت ملک طبق بازار روز جهت تقسیم مابین شرکا.
• ارزیابی املاک با مشکل ورثه‌ای برای تعیین تکلیف و صلح بین وراث و جلوگیری از اختلافات.
• ارزیابی املاک جهت امور مالیاتی و دارایی.
• تعیین ارزش ملک نسبت به سرقفلی برای هر واحد تجاری با توجه به قیمت روز و تعیین قدرالسهم

ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری که قبل از هر چیز لازم است تعریفی از ملک و املاک و انواع آن را داشته باشیم تا هنگام ارزیابی ملک و قیمت‌گذاری بر همین مبنا دچار اشتباه و خطا نشویم. آنچه در گفتمان عمومی به ملک و املاک اطلاق می‌شود، منظور زمین و مستحدثات در آن است که به‌بیان‌دیگر به آن عرصه و اعیان هم گفته می‌شود.
آنچه در ارزش‌گذاری یک ملک مؤثر است این دو بخش هستند، در تعریف دیگری به‌سادگی می‌توان عرصه و اعیان را چنین معرفی کرد، هر آنچه از مستحدثات، امتیازات و قابلیت‌هایی که در یک ملک وجود دارد و می‌تواند جابجا شود را می‌توان اعیانی نامید، لذا با این بیان ساده به سهولت می‌توان بین این دو تمیز قائل شد.

الف) عرصه ملک

مهم‌ترین عامل در تعیین قیمت ملک، ارزش عرصه (زمین) آن است، چراکه زمین مرغوب ازنظر موقعیت و قرارگیری موجب ارزش‌افزوده زیادی برای اعیان احداثی خواهد بود و بالطبع اعیان مناسب، ارزش‌افزوده برای عرصه ایجاد می‌کند، ازنظر کارشناسی ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آن‌ها به شرح ذیل آورده ایم:

• ابعاد و اندازه ملک، خصوصاً اندازه ضلع متصل به گذر (بر ملک).
• کاربری ملک، بسته به نوع کاربری شهری که ملک می‌توان داشته باشد، ارزش آن متغیر است.
• گذرهای مجاور ملک و راه‌های دسترسی (چند بر بودن ملک).
• عرض‌گذر ورودی اصلی ملک
• مناسب بودن جانمایی، موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه.
• امکان تغییر کاربری ملک توسط مراجع ذیصلاح.
• وضعیت جانمایی عرصه نسبت به محدوده شهر
• احراز مالکیت
• نوع مالکیت
• مطابقت مشخصات ثبتی ملک ابعاد و مساحت با مشخصات محل معرفی‌شده
• بررسی در مسیر بودن یا نبودن طرح‌های عمرانی در سنوات آتی(میزان عقب‌نشینی و اصلاحی احتمالی)

ب) اعیانی ملک

عامل اساسی دیگر تعیین قیمت ملک، ارزش اعیانی (بنای) ملک است که خود شامل عوامل ذیل است:
هزینه‌های شهرداری: شامل هزینه صدور پروانه، هزینه عوارض پذیره در املاک تجاری، هزینه عوارض مازاد تراکم، هزینه عوارض پیش‌آمدگی بنا (بالکن)، هزینه عوارض حذف پارکینگ (در صورت عدم تأمین مقدار لازم)، هزینه عوارض کمیسیون‌های مختلف، هزینه عوارض آتش‌نشانی و فضای سبز و غیره.
هزینه‌های احداث بنا: شامل هزینه‌های طراحی و تهیه نقشه های اجرائی، هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجرا، هزینه تهیه مصالح و تجهیزات لازم، هزینه تأمین ماشین‌آلات، هزینه ژئوتکنیک (زمین‌شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا در پروژه‌های خاص، هزینه دستمزد، هزینه‌های حق الثبت صدور سند تفکیکی و سایر هزینه‌های متفرقه.
کیفیت بنای احداث: شامل نوع و کیفیت سازه و معماری بکار رفته، مشخصات معمار سازنده، برند بودن ساختمان در مجتمع‌های بزرگ مسکونی، اداری، تجاری و …

اهداف کارشناسی ملک

درخواست کارشناسی ملک به شرح فوق، ممکن است به‌منظور خرید، فروش و یا ترهین نزد بانک و یا هر مجموعه اقتصادی ذینفعی به‌عنوان وثیقه، افزایش سرمایه شرکت ها، تمکن مالی جهت مهاجرت و .... موردنیاز باشد شامل چند بخش مشخص است، ارزش ملک را می‌توان حاصل جمع ارزش عرصه، اعیان، امتیازات و کاربری‌ها و سایر عوامل تأثیرگذار دانست.
در تعیین قیمت، شناخت و تفکیک عوامل و پارامترهای تعیین‌کننده، مرغوبیت و قیمت ملک لازم است دقت کافی به عمل آید، چراکه به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و تفکیک اطلاعات و داده‌های کمی و لحاظ عوامل دخیل در موضوع کارشناسی دارای اهمیت بسیاری است.
ارزیابی املاک و قیمت گذاری ملک فارغ از گستره و پراکندگی جانمایی املاک در سراسر کشور را می‌توان در چند گروه مشخص تقسیم‌بندی نمود که نحوه ارزیابی و قیمت‌گذاری آن‌ها از الگوی مشخص ذیل الذکر تابعیت می‌کند.
علاوه بر مجموعه‌های فوق‌الذکر، امروزه بانک‌ها، مؤسسات مالی و اعتباری، شرکت‌های بیمه، شرکت‌ها و مجموعه‌های اقتصادی که به‌صورت گسترده و سراسری فعالیت دارند، به‌منظور تعیین قیمت و ارزش‌گذاری وثایق خود از خدمات ارزیابی کارشناس رسمی دادگستری بهره‌مند می‌شوند.
موضوع ارزیابی املاک و قیمت‌گذاری به‌روز املاک طی دهه‌های گذشته از موضوعات موردتوجه کلیه بخش‌های اقتصادی بوده است، امروزه کمتر مجموعه اقتصادی را سراغ داریم که با این مهم بیگانه باشد و یا مخاطب استفاده از خدمات کارشناسان در زمینه ارزیابی املاک نباشد. بحث را از اینجا می‌توان شروع کرد که هر مجموعه اقتصادی برای شروع فعالیت نیازمند دفتر کار و یا جایگاه فعالیت است.
دفتر کار شرکت و یا هر مجموعه اقتصادی چه ملکی و چه استیجاری باشد، جهت درج در اسناد و دفاتر نیازمند قیمت‌گذاری و یا تعیین میزان اجاره است. هرچند این موضوع بسیار ساده و مبتدی بیان شد ولی از همین گام نخست تا بیشترین دارایی‌های یک مجموعه اقتصادی نیازمند مستندسازی و تقویم دارایی و یا هزینه‌ها در دفاتر رسمی هستند.
در بیشتر مواقع خصوصاً به استناد قانون کارشناسان رسمی دادگستری در وزارتخانه‌ها، مؤسسات دولتی، شرکت‌های دولتی، نهادهای عمومی غیردولتی و سایر دستگاه‌های دولتی که شمول قانون بر آن‌ها مستلزم ذکر صریح نام است.
دستگاه‌های یادشده باید از وجود کارشناسان رسمی استفاده نمایند. ارزیابی و قیمت‌گذاری املاک با توجه به وسعت، گستره و پراکندگی املاک در سراسر کشور دارای ابعاد وسیعی است که لازم است به فراخور موضوع هرکدام با توجه به مشخصات و مختصات مربوطه موردتوجه و اظهارنظر قرار گیرد.

عوامل مؤثر در ارزیابی املاک

در روند قیمت گذاری ملک با در نظر گرفتن عوامل فوق جهت تسهیل و تسریع در ارزیابی املاک و تعیین هزینه احداث بنا، ساختمان‌ها را از جهت نوع سازه (نوع اسکلت و سیستم سقف) و مشخصات نما و نوع نازک‌کاری متعارف و معمول در نظر می‌گیریم و برای هر گروه، هزینه هر مترمربع احداث بنا را برآورد و اعلام می‌نمایند.
هزینه سایر الحاقیات از قبیل امتیازات و انشعابات آب و برق و گاز و تلفن، آسانسور، وجود تأسیسات سرمایش مانند چیلر و فن کویل، وجود ژنراتور تأمین برق اضطراری، امکانات رفاهی و ورزشی مانند استخر و سونا و جکوزی، استفاده از مصالح لوکس خارج از حد عرف و معمول مانند شیرآلات و لوازم برقی و تجهیزات آشپزخانه خاص، کارهای چوبی، دکوراسیون و نماسازی‌های خاص، سیستم‌های امنیتی و غیره را به آن اضافه می‌نمایند.
در خصوص برآورد قیمت پارکینگ و انباری‌ها و همچنین مرغوبیت مکانی آن‌ها و نیز امتیاز افزایشی یا ضریب کاهشی در مورد ارتفاع موجود واحدها نسبت به ارتفاع عرف و استاندارد، شرایط نورگیری، چشم‌انداز و معماری داخلی ملک و در مجتمع‌های مسکونی وجود حقوق ارتفاقی مانند نورگیر و حیاط مشاعی و غیره، واقع‌شدن بنا در زیرزمین با توجه به شرایط نورگیری و آلودگی هوا و آلودگی صوتی ناشی از موتورخانه و سایر موارد، می‌بایست در نظر گرفته شود.
پس از برآورد قیمت ارزش بنا، باید مبلغ ریالی مذکور را نسبت به سن بنا تعدیل نمود و اعمال مورد مذکور معمولاً بر اساس وضعیت ظاهری ملک و تجربه و قضاوت مهندسی ارزیابی املاک صورت می‌پذیرد.

تقسیم‌بندی املاک از نظر کاربری‌های شهری

با توجه به اینکه عمده تقاضای ارزیابی املاک در محدوده‌های شهری و روستایی واقع می‌گردند، لذا موضوع ارزیابی اراضی و املاک کشاورزی را در مقاله‌ای مجزا موردبحث قرار می‌دهیم و در این متن به تشریح وضعیت املاک با کاربری‌های شهری می‌پردازیم.

نحوه ارزیابی املاک در انواع کاربری‌های شهری
تعیین‌کننده عناوین و سرفصل‌های کاربری در شهرها و روستا، طرح‌های جامع شهری و طرح‌های هادی شهری و طرح تفصیلی است، مطابق این طرح‌ها، اراضی موجود در سطح شهرها می‌تواند یکی از کاربری‌های ذیل باشند.

اراضی و املاک با کاربری مسکونی

اراضی شهری با کاربری مسکونی دارای تراکم‌های مختلفی از کم، متوسط، زیاد و بسیار زیاد هستند و برای استفاده سکونت به شرح ذیل مورد بهره‌برداری قرار می‌گیرند.
آپارتمان مسکونی: واحدهای مسکونی که در ساختمان‌هایی شامل تعدادی واحد مسکونی هستند که دارای ورودی، راه‌پله، آسانسور، و گاهاً پارکینگ و حیاط مشترک هستند واحدهای آپارتمانی می‌گوییم.
ساختمان‌های ویلایی: ساختمان‌هایی که به‌صورت یک یا چندطبقه بناشده‌اند و ازنظر ورودی حیاط، تأسیسات و تجهیزات ساختمانی مستقل از هم هستند ساختمان ویلایی می‌گوییم.
زمین با کاربری مسکونی: زمینی که در محدوده قانونی شهر و یا روستا واقع‌شده است و هنوز در آن ساخت و سازی صورت نگرفته، اما به‌موجب طرح‌های شهری امکان کسب مجوز ساخت واحد مسکونی از جانب شهرداری امکان‌پذیر است را زمین با کاربری مسکونی میگوییم.

اراضی و املاک با کاربری تجاری

اراضی و املاک با کاربری تجاری شامل انواع مغازه‌ها، غذاخوری‌ها و رستوران‌ها، فروشگاه‌های عمده‌فروشی و خرده‌فروشی، دفاتر ارائه‌دهنده خدمات مانند آژانس‌های مسافرتی و توریستی و نظایر آن را شامل می‌گردد. مبنای محاسبه کاربری تجاری داشتن سابقه تثبیت‌شده و یا مجوز و پایان کار تجاری است.
-    اراضی شهری با کاربری کشاورزی: زمین‌های با این کاربری نیز بر دو نوع‌اند: زمین زراعی و باغ

اراضی شهری با کاربری زراعی
در شهرهایی که قبلاً روستا بوده‌اند و بعداً بزرگ‌شده‌اند، در مواردی اراضی‌ای که در آن‌ها محصولات زودبازده نظیر گندم، جو و صیفی‌جات کشت می‌شوند در محدوده شهر قرار می‌گیرند، این‌گونه اراضی شهر با کاربری کشاورزی- زراعی هستند.

اراضی شهری با کاربری باغ
در شهرهای با قدمت زیاد و گاهاً شهرهایی که در توسعه جدید افزایش سطح پیداد کرده‌اند، اراضی که دارای درختان میوه باشند را اصطلاحاً باغ می‌گویند، یا به تعریفی دیگر اراضی دارای درخت را زمین مشجّر یا باغ می‌گویند.

کاربری اداری دولتی
بخش عمده فعالیت‌هایی که در شهر مستقر است، فعالیت‌های دولتی و بخش خصوصی با عنوان کاربری اداری است، این کاربری می‌تواند در دو بخش دولتی و خصوصی تقسیم‌بندی کرد. بخش دولتی شامل مؤسسات، ارتش، مقرهای استقرار نیروهای نظامی، انتظامی و امنیتی، وزارتخانه‌ها، نهادها، شهرداری‌ها‌ و بخش اداری خصوصی شامل کلیه فعالیت‌هایی که با این عنوان و با مالکیت غیردولتی هستند.

کاربری صنعتی

کاربری صنعتی شامل هر نوع زمین یا ساختمانی که دارای مجوز فعالیت صنعتی باشد، این فعالیت می‌تواند شامل تولید صنعتی، انبار صنعتی و یا بخش توزیع در بخش صنعت باشد، کارگاه‌ها، ارزیابی کارخانجات، تعمیرگاه‌ها در این زمره قرار می‌گیرند. .این نوع از املاک اکثراً در شهرک‌های صنعتی و یا مناطق خارج شهرها قرار دارند.حتی اگر براثر گسترش شهر، چنین عمده کاربری‌های صنعتی در شهرک‌های صنعتی متمرکز هستند.

کاربری خدماتی

کاربری خدماتی در شهرها به دو صورت کاربری خدمات عمومی و کاربری خدمات شهری عنوان می‌گردد. کاربری‌های خدماتی بخش‌های هستند که به‌مانند کاربری‌های تجار از آن‌ها انتفاعی و درآمدی حاصل می‌گردد. تفاوت عمده این نوع کاربری فعالیت عام‌المنفعه بودن آن‌هاست. برای استفاده و بهره‌برداری از کاربری‌های خدماتی شهرداری‌ها از مردم هزینه دریافت نمی‌کنند این نوع کاربری‌های عبارت‌اند از کشتارگاه، گرمابه‌های عمومی، مراکز زباله، آتش‌نشانی، دفاتر پستی، کلانتری و اماکن انتظامی، نواحی شهرداری‌ها، سرای محله و ….

کاربری ورزشی

شامل امکان مورداستفاده ورزشی است، این امکان می‌توانند خصوصی و یا دولتی باشند، استادیوم‌های ورزشی، زمین‌های بازی، باشگاه‌های ورزشی از این جمله هستند.

کاربری پارکینگ

 
در شهرها شامل پارکینگ‌های طبقاتی و پارکینگ‌های روباز در سطح شهر است.

کاربری حمل‌ونقل

حمل‌ونقل شامل ترمینال‌های مسافربری، پایانه‌های مترو، پایانه‌ها مسافری، فرودگاه‌ها، راه‌آهن و ایستگاه‌های تاکسی و اتوبوس‌رانی است.

کاربری آموزشی

آموزشی می‌تواند به دو صورت دولتی غیردولتی باشد و شامل مهدهای کودک، کودکستان‌ها، دبستان‌ها، دبیرستان‌ها و دانشگاه‌ها است.

کاربری فضای سبز

فضای در سطح شهرها، به‌صورت پارک‌های شهری،‌ پارک کودک، فضای سبز ،‌ رفوژ سبز خیابان‌ها، میدان‌ها و کمربند سبز شهری است.

کاربری فرهنگی – مذهبی

فرهنگی-مذهبی در شهرها شامل کتابخانه، سالن‌های سینما، سالن‌های تئاتر، مسجد و تکایا، حسینیه‌ها، کلیسا و گورستان است.

کاربری بهداشتی – درمانی 

بهداشتی-درمانی در شهرها به‌صورت بیمارستان‌ها، درمانگاه‌ها، کلینیک و ساختمان‌های پزشکی است.

کاربری تجهیزات شهری 

شبکه‌های آبرسانی و سیستمهای دفع فاضلاب، تصفیه خانه های آب و فاضلاب، پستهای برق، گاز، تلفن و سایر تاسیسات زیربنایی شهری را شامل می‌شود.

کاربری انبار

شامل انبارهای عمومی و خصوصی، سردخانه، بار انداز را شامل می‌شود.

کاربری ذخیره شهری

اراضی که فاقد هرگونه کاربری هستند بعنوان ذخیره های شهری در نظر گرفته می‌شوند که هنوز طبق برنامه طرح جامع و طرح تفصیلی فاقد کاربری هستند و برای توسعه آتی شهر در نظر گرفته می‌شوند.
ارزیابی زمین شهری به دلایل مختلف قابل اهمیت و ارزش است به دلیل اینکه زمین‌های شهری کمیاب و محدود می‌باشند دارای ارزش بالا و همواره با افزایش قیمت مواجه می‌شوند و دلیل دیگر چون غیرقابل‌انتقال هستند، زمین جزء اموال غیرمنقول است اما در مورد زمین شهری باید بگوییم غیرمنقول بودنش خاص است چون وقتی ما بخواهیم یک واحد صنعتی را احداث کنیم در مکان‌های مختلفی می‌توانیم این کار را انجام دهیم که همان بازدهی و تولید را داشته باشد اما در مورد ملک (آپارتمان، ویلا) و مغازه نمی‌توانیم هرجایی احداث کنیم که همان کاربری و ارزش را داشته باشد.
برای ارزیابی زمین یا تعیین ارزش زمین و املاک شاخص‌های زیادی وجود دارد.در مورد ایجاد و ساخت زمین ما نمی‌توانیم نقشی داشته باشیم اما برای استفاده از آن می‌توان برنامه‌ریزی درستی داشت برنامه‌ریزی شهری و طراحی شهری درواقع برنامه‌هایی برای استفاده بهتر از زمین شهری می‌باشند که همان توسعه همه‌جانبه شهری نامیده می‌شود که شامل طرح‌های مختلف برای ایجاد امکان‌ها و محدودیت‌ها به جهت ایجاد یک توسعه متوازن برای زمین‌های شهری است.
کاربری زمین می‌تواند به این صورت دسته‌بندی شود: مسکونی، تجاری، صنعتی و کاربری استحفاظی که همان کاربری تفریحی یا بهداشتی و… است.
کارشناس رسمی دادگستری برای ارزیابی زمین شهری، تعیین ارزش زمین یا کارشناسی زمین با توجه به نقشه‌های شهری و منطقه بندی زمین و کاربری زمین کار ارزیابی زمین یا کارشناسی زمین را انجام می‌دهد. در تعیین ارزش زمین طرح‌های شهری بسیار حائز اهمیت است که کارشناس رسمی دادگستری باید مدنظر قرار دهد.
به‌طورکلی طرح‌های شهری سه دسته‌اند:
•    موضعی: طرح موضعی درواقع به آماده‌سازی زمین و بهسازی بافت می‌پردازد.
•    موضوعی: در طرح موضوعی، موضوعات فضای سبز، حمل‌ونقل و گردشگری عنوان می‌شود.
•    تفصیلی: این طرح نحوه استفاده از زمین را بیان می‌کند.
برنامه‌ریزی شهری درواقع در قالب نقشه‌های شهری طرح تفصیلی و یا پهنه‌بندی اراضی در طرح‌های ساختاری انجام می‌شود که کمک زیادی به کارشناسان رسمی دادگستری در کارشناسی زمین، تعیین ارزش زمین یا ارزیابی زمین شهری خواهد کرد.
نقشه‌های شهری شامل موضوعاتی مانند تعیین کاربری، منطقه بندی، عبور و مرور و حمل‌ونقل، مقررات و ضوابط استفاده از زمین است.
موضوع تعیین و تغییر کاربری برای زمین مسکونی و تجاری و صنعتی موضوع مهمی است که به‌شدت در تعیین قیمت زمین و ارزیابی زمین تأثیرگذار است درواقع زمین تجاری نسبت به مسکونی و صنعتی از ارزش خیلی بالاتری برخوردار است.
مواردی مانند عبور و مرور شاید برای املاک مسکونی خیلی مهم نباشد اما برای املاک تجاری بسیار حائز اهمیت است و برای تعیین قیمت زمین و ارزش‌گذاری زمین مهم‌ترین اصل است یعنی ملک تجاری که در منطقه شلوغ و پررفت‌وآمد باشد قیمت بالایی در ارزش ملک و ارزش سرقفلی پیدا می‌کند و برای املاک مسکونی هم مورد عبور و مرور و حمل‌ونقل و دسترسی خیلی مهم است که دوری یا نزدیکی یک زمین با کاربری مسکونی به موارد ذکرشده در تعیین ارزش آن تأثیرگذار است.
موضوع مقررات و ضوابط استفاده از زمین درواقع تأثیر بسیاری در تعیین ارزش زمین یا قیمت‌گذاری زمین دارد موارد و معیارهایی که در این موضوع عنوان می‌شود قیمت یک زمین را مشخص می‌کند.
کارشناسی و ارزیابی زمین شهری، تجاری، مسکونی

موارد استفاده زمین شهری به چند دسته تقسیم می‌شود؟
3 دسته (مجاز، مشروط، ممنوع و غیرمجاز)
•    مجاز یعنی مجاز به ساخت‌وساز مسکونی، تجاری یا صنعتی است که هرکدام ارزش متفاوت و خاصی دارد.
•    مشروط یعنی اینکه امکان دارد زمینی که مجوز ساخت مسکونی دارد به دلایل نیازهای منطقه و دریافت مجوز از شهرداری قسمتی را برای تجاری و آموزشی ایجاد کند.
•    ممنوع و غیرمجاز: در منطقه مسکونی به دلیل به هم خوردن آسایش مردم و ایجاد ترافیک ساخت تجاری ممنوع است.

موارد تأثیرگذار در تعیین ارزش زمین در مقررات و ضوابط استفاده از زمین چیست؟

•    نحوه تفکیک زمین
•    تناسب قطعات زمین
•    دسترسی
•    حداکثر زیربنای طبقات ساختمان
•    حداکثر ارتفاع ساختمان

نحوه تفکیک زمین

در طرح‌ها و نقشه‌های شهری، تفکیک زمین به معنی ایجاد و تناسب قطعات، حداقل اندازه قطعات زمین و نحوه دسترسی زمین است که حداقل اندازه قطعات در تعیین ارزش زمین یا قیمت‌گذاری زمین از اهمیت بالایی برخوردار‌است به‌عنوان‌مثال کارشناسی زمین به متراژ 1000 متر درصورتی‌که طبق مقررات اجازه تفکیک به قطعات کوچک‌تر را داشته باشد زمین ارزش بالاتری پیدا می‌کند و اگر حداقل تفکیک 200 متر باشد به نسبت حداقل تفکیک 300 متر ارزش زمین 1000 متری به‌مراتب بالاتر خواهد بود.

تناسب قطعات زمین:
طول و عرض و جهت ساخت در زمین اهمیت زیادی دارد مثلاً زمین‌های با جهت جنوبی و شمالی به دلیل نورگیری و وضعیت مناسب در فصل گرما و سرما در ساخت به نسبت زمین‌های شرقی و غربی از ارزش بالاتری برخوردار است و همچنین طول و عرض زمین در ساخت واحدهای مسکونی و تجاری اهمیت دارد.
دسترسی:
دسترسی ساختمان دو نوع است دسترسی داخلی و خارجی، دسترسی داخلی در آپارتمان و غیره اهمیت دارد و در ارتباط با قطعه‌بندی است اما دسترسی خارجی منظور دسترسی به خیابان و امکانات تجاری و رفاهی و … است.

حداکثر زیربنای طبقات ساختمان:
در زمین‌های که از ارزش بالایی برخوردار هستند وقتی تراکم ساخت در آن‌ها بالا باشد سود ساخت در آن بالاتر است به‌عنوان‌مثال اگر زمینی متری 100 میلیون باشد و تراکم ساخت در آن 20 طبقه باشد هر متر زمین درواقع 20 متر محاسبه می‌شود.

حداکثر ارتفاع ساختمان:
در کارشناسی زمین، یکی از معیارهای تعیین ارزش زمین، ارتفاع زمین است درواقع این واضح هست که خریداران همیشه رغبت به خرید زمین یا ملکی دارند که مشرف‌به شهر یا دیگران باشد.
در تعیین قیمت زمین و ارزیابی و قیمت‌گذاری زمین موارد ذکرشده از مهم‌ترین موارد است که کارشناس رسمی دادگستری در بحث ارزیابی زمین باید آن را در نظر بگیرد صرفاً بودن یک زمین شهری در یک منطقه خاص بدون در نظر گرفتن شرایط قرارگیری زمین با موارد عنوان‌شده نمی‌تواند قیمت زمین را مشخص کند بلکه در تعیین قیمت زمین همه موارد باید در نظر گرفته شود.
کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی زمین جهت کارشناسی زمین یا ارزیابی زمین باید به شرایط گردش مالی تجاری آزاد زمین دقت کند زیرا در این شرایط قیمت زمین توسط بازار شکل می‌گیرد که مخصوصاً در مورد ارزشمند بودن زمین شهری مواردی که در کارشناسی زمین و ارزیابی زمین باید در نظر بگیرند و شاخص‌هایی که در این مقاله جهت تعیین ارزش زمین توسط کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی زمین باید مدنظر قرار بگیرد همگی قیمت یک زمین را جهت ارائه گزارش دقیق و رسمی به فردی که درخواست ارزیابی و کارشناسی زمین خود را دارد مشخص می‌کند.

موارد کاربری زمین ‌بر اساس طرح جامع و تفصیلی شهری چیست؟

•    کاربری مسکونی که شامل آپارتمان، خانه‌های ویلایی یا زمین مسکونی باشد
•    کاربری کشاورزی که شامل زمین زراعی و باغ است
•    کاربری اداری – دولتی که شامل وزارتخانه‌ها، نهادها، مؤسسات دولتی وغیره باشد
•    کاربری تجاری که شامل مراکز تجاری، پاساژها، مراکز خرید و… باشد
•    کاربری صنعتی که شامل کارگاه، مراکز تولیدی و …است
•    کاربری خدماتی جهت مراکز خدماتی
•    کاربری ورزشی که شامل باشگاه ورزشی، زمین‌های تفریحی و بازی و استادیوم‌های ورزشی است
•    کاربری پارکینگ
•    کاربری آموزشی که شامل دانشگاه و مدارس و مهدکودک و… است
•    کاربری حمل‌ونقل که شامل مترو، راه‌آهن، فرودگاه و… است
•    کاربری فضای سبز
•    کاربری فرهنگی – مذهبی که شامل مساجد و مراکز فرهنگی و …است
•    کاربری بهداشتی – درمانی که شامل مراکز درمانی، بیمارستان‌ها و … است
•    کاربری خدمات شهری
•    کاربری تجهیزات شهری
•    فاقد کاربری که درواقع زمین‌هایی با عنوان ذخیره شهری هستند که فاقد هرگونه کاربری هستند و هنوز شامل طرحی نشده‌اند
تمامی موارد ذکرشده در تعین قیمت زمین و ارزیابی زمین شهری باید در نظر گرفته شود و این امر نیازمند تخصص و تبحر کارشناسان رسمی دادگستری در این زمینه است در این گروه کارشناسی، کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه ارزیابی زمین و قیمت‌گذاری زمین و ملک با تخصص و تجربه و سوابق عالی در سراسر کشور جهت مشاوره و ارزیابی، شما را همراهی خواهند کرد.

نکات مهم در ارزیابی املاک

یکی از اساسی ترین ارکان ارزش‌گذاری یک ملک، زمین یا اصطلاحاً عرصه ملک است، ابعاد و مساحت قطعه زمین بسیار تعیین کننده در ارزش ملک، ارزشگذاری براساس قطعات مبنائی که نصاب تفکیک هر منطقه است. باتوجه به متغییر بودن این موضوع، لازم است در اراضی بزرگ مقیاس این مهم رعایت گردد، موقعیت عرصه نسبت به خیابان و یا اصطلاحاً بر بودن خصوصاً در کاربری‌های تجاری و اداری بسیار حائز اهمیت است.
در شرایط مساوی در شهرها، واحدهای ساخته شده در املاک جنوبی به‌صورت متوسط بین ۵% تا ۷% گرانتر از واحدهای شمالی ارزیابی می‌گردند.
ازنظر توجه به میزان قدرالسهم اعیانی از عرصه، در شرایط مشابه ساختمان‌های با تعداد طبقات ۲ و ۳، در زمان ارزیابی به میزان ۵% تا ۱۰% بیشتر ارزش‌گذاری می‌شوند، این در حالی است که به‌صورت استثناء، در برجها و ساختمان‌های بلندمرتبه، باتوجه به اینکه امکانات رفاهی بیشتری وجود دارد، قیمت واحدهای آپارتمانی در این ساختمانها نسبت به واحدهای آپارتمانی معمولی، حدوداً ۱۵% تا ۲۰% بیشتر ارزشگذاری می‌گردند. (رعایت و برقراری تعادل به این‌گونه عوامل بستگی به تجربه، تخصص و تبحر کارشناس ارزیاب ملک دارد)
بمنظور درنظر گرفتن استهلاک در ارزیابی ساختمان‌های با قدمت بالا، به‌صورت رویه رایج، ساختمان‌های تا سه سال ساخت، معادل نوساز ارزیابی می‌گردند، بالاتر از سه سال قدمت ساخت، بازای هر سال ۱٫۵% کاهش ارزش، نسبت به ساختمان معادل نوساز کمتر ارزیابی می‌گردند.
در واحدهای آپارتمانی، مساحت قیده شده در سند مالکیت بعنوان پارکینگ بین ۵۰% تا ۶۵ درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان برآورد و ارزشگذاری می‌گردد. همچنین مساحت قید شده در سند مالکیت بعنوان انباری به‌صورت متوسط بین ۳۵% تا ۵۰% ارزش هر مترمربع آپارتمان ارزیابی می‌گردد.
در واحدهای آپارتمانی دارای تراس و بالکن، ارزش هر مترمربع تراس مسقف معادل ۲۵ تا ۳۵ درصد ارزش هر مترمربع آپارتمان برآورد و ارزیابی می‌گردد، و ارزش هر مترمربع بالکنهای سه طرف باز برابر ۵۰% و بالکنهای دوطرف باز ۷۰% هر مترمربع آپارتمان ارزیابی و قیمت‌گذاری می‌گردند.
در حالت مشابه واحدهای آپارتمانی که در ساختمانی دارای حیاط هستند، به‌صورت متوسط ۵ تا ۱۰ درصد نسبت به ساختمان‌های فاقد حیاط، بیشتر ارزیابی و قیمت‌گذاری می‌شوند.

کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی ملک

قیمت گذاری و ارزیابی ملک ممکن است به‌منظور خرید، فروش و یا ترهین نزد بانک و یا هر مجموعه اقتصادی ذینفعی به‌عنوان وثیقه مورد نیاز باشد، شامل چند بخش مشخص است، ارزش ملک را میتوانیم حاصل جمع ارزش عرصه، اعیان، امتیازات و کاربری ها و سایر عوامل که به آن اشاره کردیم دانست.
تعین قیمت، شناخت و تفکیک عوامل تعیین کننده، مرغوبیت و قیمت ملک لازم است با دقت انجام شود زیرا به تعبیر کارشناسی، فرآیند گردآوری و تفکیک اطلاعات و داده های کمی و لحاظ عوامل دخیل در موضوع کارشناسی دارای اهمیت است.
موضوع ارزیابی املاک میبایست توسط کارشناس ارزیابی ملک در رشته راه و ساختمان صورت گیرد.